很长一段时间，我们试图用“世界第X高”“唯一”“第一”这些宏大的词来强调一座城市的发展速度。过去数十年间，伴随轰轰烈烈的城市化进程，数亿人从农村走入城市，座座高楼拔地而起。而眼下，高歌猛进的发展方式正在谢幕，“城市更新”成为新的时代关键词。
老厂房改造成商业街区，旧巷改造成网红打卡地……这些记忆中原本已经萧条破败、杂乱无章的场所，通过改造，重新生长，既保留原有记忆又焕发出新的活力。
自2021年起，“城市更新”已连续三年写入政府工作报告。今年7月，国务院常务委员会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，超大、特大城市明确分三类推进实施：符合条件的实施拆除新建，或者开展经常性整治提升，介于两者之间的则实施拆整结合。
与此同时，人们对于一座城市的要求正从钢筋水泥的新城建设，转至深挖在地文化及人文精神。在这样的背景下，昌平城市更新从2022年首次提出“再转存”原创主题理念，通过一系列的持续推动、通过城市更新促进区域发展的重要项目。经历了从“再转存1.0”到“再转存2.0”，再到如今的“新质变-超链接”的迭代升级。三年来，昌平区不断深化城市更新工作，将城市更新与多元要素相结合，打造更具活力和吸引力的城市空间。
为此，SMART度假产业平台联合创始人刘昕女士，再次采访了清华大学建筑学院教授、博士生导师、清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚教授。
01. 城市更新是多目标线路齐头并进的过程
Q1 尹老师您是否可以谈谈城市更新的核心是什么？有一种说法是城市更新是以人为本，精准满足人群需求，同时兼顾经济博弈和产业更新，以推动城市的高质量发展；还有一种说法是城市更新应该契合产业发展规律，同时也离不开和人的生活价值观的有机结合，您怎么看两种表述方式？
尹稚：这两种说法都是把“保障民生”和“产业发展”放到一个二元状态下对立起来看问题。其实现在的城市更新是一个典型的多目标线路齐头并进的过程，就像我们现在老说的“既要、又要、还要”，这是一个时代的变化。
改革开放前40年的发展，基本是抢抓机遇，效率优先、增长优先。而当下要同时追求公平公正的公共服务普遍享有，还要在生态文明的背景下，让产业和经济增长不能付出特别高昂的环境代价，所以是一个多目标的社会环境。
城市更新确实是一个时代变迁的结果。再做单目标分析，我国民生的凋敝不可承受，环境进一步毁坏不可承受，文化进一步的丧失不可承受，各种各样的不可为继......
这个时代的难度就在于，需要用多目标平衡的方式，而不是用单目标“锦标赛”考核的方式来看项目的成败得失，这大概是最大的变化。
所以，不能把“保障民生”和“产业发展”放到对立角度去谈，非此即彼。这其实是考验政府执政能力，也是考验参与人员的利益平衡的能力等等。所以我们城市规划行业很早就有一句话，“最好的规划是利益平衡的规划”，难点也在于此。
Q2 随着目前中国经济向高质量发展转型，产业成为驱动经济转轨的核心抓手。城市更新的概念已不再局限于传统意义上的旧城改造，而是要赋予新的产业内容，从地产思维走向产业思维，那么这两种思维的差别在哪里？
尹稚：“地产思维”可能要加“传统”两个字，是从传统的房地产思维转向更为综合的产业思维，也不简单是招商思维。不是说你招进来了，能不能活下去不知道。
因为城市更新，仍然带有一定强度的建造行为，但是这种建造行为一定不是传统房地产那样征地、拆迁、建设、销售，销售完，项目就结束了。所以传统房地产模式实际是一种项目闭环模式，完成销售就结束了，至于后边的使用者怎么样，跟我没关系。
旧城更新确实是传统房地产转型的一个机会，过去是通过“速销型”的资金回笼方式来运转房地产，那么未来可能是持有成本的增加，不再是速销模式，很大程度上旧城更新很多项目都是自持型地产。这种持有型地产，拼什么？就是拼将来的可持续运营，说白了就是能火多久。
一个好的项目，业态策划前置的项目、运营策划前置的项目，往往在这个问题上会想得更远一些。从一个短期盈利模式变成一个中长期的、可持续的盈利模式，而不是一次性“卖楼花”等短期行为。
当然商业型的改造项目，本身的盈利空间和商业模式就很好，不用过多操心。其实我们更关心的是非营利型和微利型的项目，如何得以可持续地维护和可持续性地运转。
包括这两年北京很多老旧小区改造项目，通过各种方式，至少能做到财务上的持平，能够让项目可持续运维下去，而不是火一段时间，立个标杆，然后过两个礼拜，项目垮了。
这实际上是一个可持续的产业思维。
Q3 城市更新中存在许多利益博弈，最核心的是经济博弈，即成本收益平衡问题。土地增值收益分配中，政府、土地原产权人、开发企业或投资商的利益分配非常复杂。以人为本、注重“分众”需求如何才能实现？
尹稚：最关键的是从简单的项目平衡、短期利益平衡变成一种综合利益平衡，就是多元角色下的综合利益平衡，以及中长期的，把运营环节考虑在内的一种财务平衡模式。
问题中列的这些参与者，其实还少了一个很重要的角色，未来更新完成后资产的实际使用者是谁？不仅有原产权人的利益要保护，开发企业、施工企业、投资人等等，都要参与分配，还有就是未来的使用者，谁将来长期持有运营资产。
现在有两种模式，一种是重资产和轻资产绑在一起，去玩运营；还有一种就是把重资产跟轻资产分开，除了持有人这部分之外，增加了一个请来的运营商，一起搭班子，使长期效益能够最大化。
因为一个现代化国家的土地开发行为，确实是一个中长时段的多元利益的长期平衡行为。
不同主体挣的是不同环节的钱，最终的目的是持有人和运营者能够拿到中长期稳定的利益回报，这才是项目成功与否最关键的。而不是一个短期投资人的利益最大化，或者说开发环节利益的最大化，那是销售型地产、促销型地产、短租型地产走的路，现在不是这种地产模式的时代了。
所以谁将来最终长期使用这部分资产，以及如何实现这部分资产的保值、增值，并且创造资产和地租以外的其他收益，这就变得更加重要。
Q4 您认为现在城市更新最主要的深层问题是什么？目前，政府贷款、平台公司、财政拨款及大型企业仍然是撬动中国城市更新的主要推动方式，是否平台公司外的市场主体的参与度不高？原因在哪里？
尹稚：其实最深层次的问题，如果从收益或者说业态方面来讲，其实是实现业态更替、新旧业态模式转换的目的应当是创造更高的资产价值，这大概是最根本的问题。
如果改完以后，资产价值反而是下降的，那就没人去折腾了。当然，现在大家都在说为什么社会主体参与的很少，很多人把民营资本说成一朵花，这也没有错。
确实民营资本在这么多年的发展进程中，无论从吸纳就业、创造产值、扩张规模方面都有很大的贡献，但是不要认为一般性的民营资本是耐心资本，民营资本是最讲究周转率的，是需要挣快钱的，才能够让资金链条传下去，这是社会资本或者民营资本天生的特性，你指望它变成一个所谓的耐心资本，我觉得有点强其所难。
如果要讲耐心资本，按资本定义来讲，大概只有险资，各种保障、保险型基金带有更强的耐心资本的特征，因为它不在于盈利要到多少。
它的追求有两个，一个是收益率大概在5%左右就可以，10%就谢天谢地，但是要保证未来投的项目在之后20年、30年、50年当中，能基本稳定在这样一个盈利水平。
所以最近我们也在跟保险业有关的机构在讨论这个问题，能不能有更多的保险型基金进入到这种长期可持续获利，稳定性很好，但是获利率并不高的这些产品，鼓励他们参与进来。
社会资本和社会力量的参与，在我们观察到的城市更新项目当中，反映出利益直接相关化。有时候民营资本接触比较多，也做得比较好，因为当地企业或者当地的经济组织五花八门，有集体所有制、有各种各样其他所有制的，甚至一些个体，因为更新给他们创造了更好的营业条件和盈利环境。
但是指望他们离开本乡本土，异地去参与城市更新，显然就不会有那么强的积极性，因为他的企业服务面是有限度的，服务的空间、距离都是有一定的本土性，让它跨出区域到另外一个社区去干，这就像90年代乡镇企业并起，我们把乡镇企业称为“领域经济”，它是为本乡服务的，所有的利益是在一个有限的圈层内分享的，也是在一个有限的圈层内形成它的市场供养关系的。所以那时候我们讲领域经济也好，诸侯经济也好，都是带有这种特点的，指望它要放大规模、集团化，那都是要引进大量现代企业制度以后的事，它其实也不是当年的那种乡镇型企业了。
我记得90年代末，我们乡镇企业真的能做大做强，能够有出海能力，大概就是对它做一轮所谓现代企业改造，把本土性和领域性适度地剥离了，它的核算方式更像一个非地域性的企业核算模式。
所以区分这里边的多元主体，除了政府、平台、公司之外，能不能吸引点社会资本？其实是跟情节和情怀有关的，而这种东西一定是地域化的。包括农村改造里边跟本土能人之间的关系，在城市社区改造中跟本社区能人的关系、意见领袖的关系，以及这些人可以带来什么样的资源。
这种投入有时候是真金白银的，有时候其实不一定是真金白银的，可能是其他资源的带入和引进，给了可以改造的某一个特定地段、特定社区，一些外来的机会，一些意想不到的外部资源。
02. 城市更新一定是一个跨领域团队合作的产物
Q5 城市更新过程中最重要的元素会包含哪些方面？
尹稚：我认为，规划、建筑设计、城市运营和金融工具，这是城市更新里面比较重要的四大领域，必须实现四大领域的密切结合。
而这不是说一个规划师，简单学点东西就能玩得转的，一个好的城市更新团队，需要有四个领域里边的出色的专家，并且能够在平等合作的基础上共同寻找一个利益稳定的方案来解决问题。
像过去我们经常强调说运营优先，那么规划师说“我学点运营知识”。但显然，隔行如隔山，并不是三五个月时间，就能掌握运营的的诀窍和真谛。一定是要跨部门的，就是同一水平的专家之间密切合作，共同提出一揽子解决方案，才能把这个项目做好。
这就是现在的难处。我们不缺专家，缺的是科学共同体，并且很多时候，我们更需要大家能在一个圆桌上坐下来心平气和地讨论问题的环境。
从单一学科上来讲，中国人才辈出，但实际上，我们更需要的是更加开放的体系。发达国家和这些所谓的更现代化的国家，之所以科学共同体建设得更好，是因为它们的职业联盟建设得更好。
一栋房子有一个总设计师，但是这个房子最后能不能做成一个世界顶级的建筑，并且能经得起百年以上运作的考验，背后有一大堆咨询顾问团队，这些团队进行交融积淀。所以这不是一个单一学科或者单一个人“八爪鱼式”成长的产物。
如果说一个人是一流的建筑师，又是一流的结构工程师，又是二流的机电工程师，三流的预算师，这是不可能的事情。
所以一定是一个跨领域团队合作的产物，还不是一个简单跨学科问题。这几年我们每年都评城市更新各种奖项，北京市任何一个典范型案例背后的团队，不管团队主导的是谁，但凡能做得好的：
第一，背后的专家门类是相对比较齐全；
第二，项目咨询团队的构成其实也是复杂的，都不是一两家大院或者一两个开发组织就能玩得动的。
Q6 从全球视野来看，国际上的城市更新呈现出什么趋势与特点？
尹稚：国际上的城市更新，如果从制度建设上来讲，这些年我认为比较好的一个进展是在欧洲。欧洲在以英国为代表的国家在传统的自上而下的城市管理体系之外，又做了一套“半制度化”的体系。
“半制度化”体系的好处在哪儿？就是在更新项目的决策过程当中，实现了利益角色的多元化和正规化。
历史上英国也走过这条以“上下传导”为主、层层约定的规划体系。但是他们很早就发现在旧城更新里边，原有的业主有什么样的利益诉求，未来的业主有什么样的利益诉求，那么作为一个投资人，他在这个功能转化过程中挣多少钱是合适的，怎么去找到这些投资人，包括英国绝大部分城市也有历史文化保护问题，什么东西可以动，什么东西不可以动，怎么评估它的文化价值等等。遇到这些问题以后，一个以规划为龙头的多元主体参与的半正规化制度体系就可以被搭建出来。
我前几年曾经在规划院的年会上讲过《规划设计的力量》，主要讲如何把更多的市场力量动员起来，嵌入到政府的正式制度体系当中去，发挥市场和当地民众应该发挥的作用。
比如，对一个文化价值的认知，建筑师可能从年代考证，建筑质量如何，是不是名人设计，历史上承载过重大事件等等角度去考虑。然而，对于老百姓来讲，他的认知模式可能跟建筑师不一样，他是从日常生活当中的标志性、导向性，以及对日常生活事件的记忆等等方面进行评价，这可能是另外一套体系。
所以这种认知价值的多元化，朝着一个共同的历史文化保护目标的共同堆砌以后，你会发现它的保护内容和历史的再现的方式就比我们丰富得多。
这些年来我们也做了一些探讨，比如中国未来在北京有几个中心，国际交往中心、文化中心、科技创新中心。除了中央政务职能之外，按现在的这种保护区的尺度和它的建造模式，能够被吸纳进去的可能大量的是跟国际交往有关的业态，和跟文化中心有关的业态。
03. 旧城空间是有机生长出来的，不完全是规划的产物，要给未来业态的经营者灵活变化的机会
Q7 您对国内城市更新有哪些期待？
尹稚：我觉得城市更新的制度成本应当大幅度地下降和压缩。与相之相配套的是叫“有限干预”，不要事无巨细管到一砖一瓦、一草一木，这种管法其实制度成本是非常高的一种管理模式，留给创意的范围不够大，留给后续运营的自由度也不多，这也叫约束过度。
随着社会进步，时代变迁，大家对空间的感知和空间的认同是一个变化的事情。可能一两年就会有审美偏好方面的变化，所以没必要做这么多限制。留下这些空间政府的制度成本可以大幅度下降，并且，这给了未来的运营者更好的、更宽松的一个成长环境。
在台湾的时候，我给他们的规划师去上过课，我觉得当时他们的管理方式就是一种相对来讲比较低制度成本的方式。它的核心是保障结构安全，最核心的就是结构工程师要签字，做任何改动、破窗开店，只要经过结构工程师的同意即可。至于说破门开店要不要做工商注册，那是工商的事情，合法纳税拿到执照就可以。至于说改成什么样的一个花里胡哨的东西，其实没那么多人去干预。所以你会看到它的街道不是整齐划一的门脸，它是千变万化的。
你走在这样一个所谓“气象万千”的城市里的时候，就比较赏心悦目，经常能有新的丰富的东西出来。一个城市的烟火气，所谓的万千气象其实都是这么来的。
旧城更新，本来旧城很多空间是有机生长出来的，不完全是规划的产物，特别是一些老旧城区那个年代哪有那么多规定，经常动过手以后就变成了一个整齐划一，所谓干干净净的卫生城市，但是一定不是一个好的，有烟火气的，有万千气象的城市环境。我们能不能减少这方面的干预？
国际建筑大师文丘里曾经提出一个概念就叫“建筑外表皮工程的流媒体化”，当然他是从技术角度去构思的，以不变应万变，我只需要更新这些流媒体的内容，而不像原来我们拿一个真实的钢筋水泥、玻璃，这些建筑材料去搭建建筑外表皮，外表皮可能是屏幕型的，可能是一些更加轻质的东西，能够更快速地更换内容。
大概20多年前国际上就有人开始谈这个问题。你也会看到我们现在一些商业街区的大屏幕，特别是这种裸眼3D为什么那么火？其实就是这个思路。
所以我觉得当下不是一个急着建章立制的时候，急着出各种约束性标准的时候，而是一个像我们改革开放刚开始的时候，群雄并起，各种招数都开始上。
一般讲到市场比较成熟了，商业模式比较成熟的时候，才是总结经验教训，做更多的约束性标准的时候。而不是选择在现在这个时间点去做。
这个时间点就先放开，让子弹多飞一会儿，然后再去水蒸馏一下，等到进入相对成熟时期了，你再去做更多建章立制的东西。
Q8 前两次昌平城市更新主题活动都是单点单一线索，包括第一年的南口三大厂房，如今已经成为国家重点实验空间落地，第二年是北京镜子厂，这次第三年，我们把单点变为多空间的串联结构，包括十三陵明文化的大格局挖掘、中车马池口的园区改造、产业升级、产城融合、“三旧一村”（老旧小区、老旧厂房、老旧街区和城中村）等。您对这三年来昌平城市更新领域的总体印象是什么样的？有哪些印象最深刻的事情？有哪些想表达的？
尹稚：昌平作为有悠久历史的市镇，显然城市更新的任务还是比较艰巨的。从几年前开始做这个事情，一步一步走到今天，应当说有了非常大的进展。总结来说：
第一，就是善于运用空降资源，抓住机遇，抓住任何一次变化。当然如果有内生动力更好，靠中央主城这么近，靠北京市的科技园区、科技中心又这么近，其实是有大量的外来资源可以去选择的。如果选对了，使得外部资源和本地的存量空间能有一个有效地结合，其实可以大幅度抬升昌平存量空间的资产价值。
第二，通过南口国重实验室进昌平，带去几千人师生。我那时候说会改变南口镇的人口结构，使得这个镇将来的发展可以建立在一个全新的人力资源基础上，会带来后续很多的衍生效应，后续会有更庞大的经济动能能够在这个地区有进一步的释放。
第三，当然老城重新树立文化线路，从低成本做起，从装置艺术街头艺术做起。这是一个经济路径的选择，同时也是一个老百姓意识的一个培养和选择过程。有了更多的价值共识以后，就会产生更多的价值认同，更多共同行动的基础。
所以你会看到从早期的一些临时性、闪动性的经济要素的植入，现在开始有了一些个可以长期落地的一些点的串接和产业连续性的考虑。
从局部地段的改造，到街区环境的治理，到片区级改造，到整个昌平存量空间的整体策划，甚至这种策划已经渗透到周边的外围。随着意识逐渐地形成，观念逐渐地更新，大家对昌平的认知在不断凝聚成一个共同的理念，共同的认同。
我记得隋振江副市长跟我说过一个事情很有意思，他说什么时候北京周边新城的人在向外人介绍自己的时候说我是昌平人，我是大兴人，那就说明我们这些新城有共识了，他已经以他的生活居住的这部分空间为荣，认为它已经是一个共识型的品牌了，现在还没到达到这个目标。但是从去年的采访中我已经能看到，老百姓已经开始有这种认同了，他们觉得昌平是一个正面的，可以逐渐给他添加荣誉感、满足感的一个词汇了。
最终目的其实就是做到通过一系列的长期深入的城市更新行动，使得这个老城整体上实现能够跟上现代化脚步的高质量发展。
Q9 我们在做昌平的城市更新纪录片最后采访的时候，有一个老太太我印象蛮深的。我问她，我说现在小区也改造了，我们昌平城区也在不断地变化，那么你对未来的昌平的城区的变化有什么样的期望？你觉得这个城市的魅力是什么？这位居民回答，我理解的城市魅力就是能让我们愿意走出去，而不是想购物了在家刷手机。走出去我看看这个，摸摸那个，即使最后什么也没买，我也感受到了一个城市提供给我的情绪价值。
尹稚：这个老太太讲得是非常好的。因为人是社会性动物，说得难听点，这种靠外卖、靠电商活着多少有点反人类，如果街巷空间是让人赏心悦目的，商业空间是丰富多彩的，除了买东西之外，可以容纳更多的社交行为，更多的全龄化友好行为在里边的话，大家还是会走向街头的。
我们的城市应该是有魅力的城市，那么城市魅力从哪儿来？说到底还是人的问题，包括一个以科技转化为核心的社区或者是城市，如果缺了人际之间的交往，缺了人群聚集的密度，就不可能找到更广泛的朋友圈和产业的链条圈，也很难形成产品背后的供应链体系。
而这些个圈也好，链也好，体系也好，是通过人与人的交往建立起来。
我们老讲民生工程解决的是老百姓柴米油盐酱醋茶的问题，解决的是社区商业问题。那么除了购物行为之外，其实这些空间也是一个非常好的社会交往空间，良性的邻里关系的建立、友善的社区环境的建立，其实也与之密切相关。
正是这些人与人交往过程当中良性社会共识的逐步培育，形成了一个社区、一个城市集群新城的所谓精气神和认同感，这大概就是城市的魅力。
