各位网友朋友大家好，很高兴受今日头条与和讯巨浪的邀请，来跟大家聊聊住宅的公摊面积问题。
01 取消公摊面积合理吗？
全世界不是只有中国有公摊面积，只要是单元房型的住宅，客观上都会产生公摊面积，比如楼梯间、电梯、消防前室等等。没有这些部分，住宅功能是没法实现的，因为不能飞上去吧。应当说越是高档住宅，公摊面积有可能就越大。越是高层住宅，它的公摊面积就会越大，因为要解决垂直交通的问题。在住宅设计里边有一个“K值”，即套内面积占建筑总面积的比例，这个比例以外的其实就是公摊面积。我记得80年代的时候，全国通用的住宅K值能达到85%以上。
这些年大家之所以对“公摊面积”这个问题高度关注，其实主要是有些开发商在这个“K值”之外，出于各种目的，放大公摊面积的范围。比如一个小区要完整运转，盖了一个会所，理论上这个会所是大家公用的，开放商就把它算进公摊面积里。但在小区的实际运转当中，这个会所的经营性收益并不是分给大家的，而是开发商独占了，就是物业管理部门将其租赁，甚至最极端地把会所卖了，卖给一个商业机构或者餐馆来经营。虽然大家在买房的时候付了会所这部分建筑面积公摊的钱，但是从物业经营收入来讲，业主拿不到这块收入，变成了一个物业公司本身生财的工具。甚至一些极端性的案例，比如花了100平米的钱，住了一个35平米的套内面积，即所谓公摊面积超过50%，其实绝大部分是这种恶意钻规范和法律控制的行为导致的。老百姓买房，其住房的寿命和周期是比较长的，可能当年“被蛇咬过”，住了二三十年了，心里边还觉得这是一个很别扭的事情，所以大家关注主要是在关注这些问题。
此外还有一个关注点，有的人会希望公摊面积怎么能小一点，可以少付一点购房款。其实我要讲一个观点，房价跟公摊面积没有太大关系，或者说公摊面积的大小并不决定一个房屋售价的水平；通常房屋的售价水平是根据房屋的区位来判断的。那么区位怎么判断？区位就是交通可达性、公共服务的可达性以及房屋的质量，区位决定了基准房价大概会是多少。所以并不是说把公摊面积降下来了，房价就能降下来，这是一个挺单纯的想法。
02 取消公摊面积是“羊毛出在羊身上”
对于一般老百姓来讲，他关注“公摊面积”这事是关注一次性交易环节，但其实一个住宅的品质不仅仅是交易“那一锤子买卖”。我们现在的住宅销售，理论上你拥有了这块地的使用权以及我们所谓的50年、70年的住宅产权，那是一个漫长的使用过程，在这个过程当中的物权管理可能（对于住宅品质）是更为关键的，而不是说按什么样的东西去卖。
有时候我的朋友买房会咨询我，我跟他们说你要想明白这事是“羊毛出在羊身上”的，那块地的区位决定了总体房价的一个水平。至于说卖给你的时候摊到每平米的价格，开发商可以按不含公摊面积算套内面积，那单价高一点；如果含上公摊面积，就把（单位面积）的价格定得稍微低一点。总房价水平其实是不会变化的，不会说只按楼面地价计算，一定还会加上建筑造价、各种税费、企业利润、销售环节中的各种开销、政府税收等等，最后综合确定的一个售价。这个价按不含公摊面积是一种算法，含上公摊面积是另外一种算法，其实这像一场数字游戏，不管怎么算，最后肯定是买家来买单的，所以我们经常讲这种数字游戏其实没有太多价值。
另外你们还谈了一个问题，就是关于所谓的“赠送面积”，赠送面积就更像是一个数字游戏了。比如政府限价，这些年我们为了让房价涨得不那么快，采取了一系列限价措施，逼着房地产商在销售过程中，没有办法把价标到那么高，所以有些个房地产商就打公摊面积的主意，就是套内加上公摊让住房总面积放大，单价就低了，或者说我按套内面积卖给你，然后还附赠多少面积，你觉得是赚便宜了，但其实这套房子总价值是没有多大变化的。这就跟非规范的商场做打折活动是一样的，这个东西本来打算卖100元的，然后把它标到200元，说这是什么 “6·18”等各种购物节给打个七折八折，商家还是赚了。所以房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化，它的实际价值放在那儿，至于说怎么算让你感觉到你赚便宜了，那是买家在操纵背后的算法游戏而已，让你觉得心里舒服点。
03 如果取消公摊，开发商提供的服务会下降吗？
现在这个住宅销售方式，所谓的公共部分的产权持有人和物权的执行人其实是不存在的，物业公司并不持有那部分的产权。我觉得“取消公摊面积”可能是好心，听了老百姓的呼声，换个算法让大家觉得买的东西是你看得见摸得着的。
所以那时候我开玩笑说关于“公摊面积”，套内面积是“里子”，公摊面积还涉及到“面子”的问题，你里子、面子都想要，一定是付更大的代价，如果你只在乎里子，那面子上的事少想点。公摊面积相对小一点，开发商压缩服务是有可能的，但是至少我讲的这些必要的公摊面积的空间是不可能的，因为这部分面积的大小是由一系列的刚性技术规范决定的，不是想压就可以压的，比如防火通道规定2米，开发商说留1.5米的防火通道，这是违法行为，是要人命、危及公共安全的；又比如一个高层建筑应该有多少部电梯、等待时间是多少，这些都是经过计算确定配置标准的。有一系列规范我们业内叫“强条”——强制性工程设计规范和建造规范，这是开发商压缩不了的。开发商可能会压缩公共服务，但这不是他不提供公共服务的理由。
对于小区应该配套的商业，这是国家有规定的，很早我们就有规定居住小区、居住区的各种公共配套应该达到一个什么样的水平，千人多少平米、万人多少平米，这是一以贯之的。在近三、四十年的中国快速城市化过程当中，大概我见识过最极端的案例是有开发商钻空子，按标准配了，然后把它强摊给老百姓，这个部分理论上说按规定是不能够摊给住户的，而是作为开发者必须要提供的足够的安置公共服务功能的面积。而且千人指标、万人指标里还有对于中小学、医院等的要求，要是一个“下三滥”的开发商，可能连这些面积都可以公摊。为什么有些极个别案例说买一个小房子怎么负担那么多公共面积？我估计都是开发商打的这些主意。不过这种极端恶劣的开发商基本上早就被解决了，现在没人敢干这事，要现在有人敢干这事会被严惩。
小区应该有哪些配套都写在拍地条款里，开发商买这块地盖住宅社区，要盖多少住宅、配套多少公建、提供几个班的中小学、配套多少床位的医院，这都在卖地合同里有约定。开发商给一个总地价拿下来一块地，其实这些东西建设成本已经含在总地价里了，都折算到楼面地价里去了。
04 如果开征房地产税，公摊面积交不交？
公摊面积对以后可能会征的房地产税肯定会有关系，是因为房地产税是按产权证来征收的。如果发给你的产权证就是套内面积，那我凭什么要为那部分不是我产权的东西来付税，所以这个肯定会是一个相关状态。
但是房地产税其实不光是跟面积有关，它跟房价是直接有关的，跟房价上涨是最直接有关的，所以同样也可以做一套数字游戏来处理这事。比如一块地的地价，征税的时候对涨价部分即增值部分征税，本身公告地价从每平米1万涨到2万了，那么毫无疑问对增长的这一部分征税。至于说把涨的这一块拿总建筑面积当分母，还是拿套内面积当分母，这是一个算法问题。我的目的是对增值出来1万块钱收税，而不是对住房的面积收税，只是说在交税的时候计算方式是摊到哪个面积上，摊到总建筑面积上是一种摊法，摊到套内面积上也是一种摊法，但是涨的这部分不会变，还是要对涨的空间进行征税。
05 部分城市取消公摊或没有公摊，原因是啥？
关于“公摊面积”先不谈香港了，因为大陆的房地产模式是从香港借鉴来的，所以我们一直遵照香港的基本定义来干这件事。香港现在因为经济不景气，房价也在下跌，无所谓怎么算。
重庆市实行双轨并存。重庆是我们国家超大特大城市里边房价上涨控制比较好的城市，第一住房供给比较多元化，比较早就有社会保障房、廉租房，而且这种保障房和廉租房是盖在地铁站附近的集中区域的，虽然远一点，但是交通还算方便。所以总体上来讲，重庆市没有出现大规模恶性炒房，因为住房升值空间不大，大家就不去炒了，重庆早就想明白了“羊毛出在羊身上”，甭管怎么算，最后总价水平不会有变化，房屋价值不会变。至于说怎么算合适，可能针对不同的客户群，有人在乎、有人不在乎，这就是随机应变处理的事情了。
最近有部分省份开始探讨这个问题，为什么在国家的规定里边一会有、一会没有“公摊面积”？本质上要把这事说清楚，实际是产权变革和物权变革的一部分，而不是简单的住宅设计问题。从标准的住宅设计上来讲，这从来不是一个问题。高档跟低档建筑的公摊面积会有差别，高层跟多层、超高层的公摊面积会有差别，它都是刚性技术标准决定的，是躲不过去的事儿。总的来讲，在房屋总价值不变的情况下，按照什么样的面积去作价销售，这只是一个算法游戏。
