来源：搜狐城市
3月26日，公众号“三里河”发布《“住建局”变“住更局”，一字之变万亿新机》，将湖北地市“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”的话题，带回公众视野，城市更新再次成为热议焦点。城市更新机构改革逻辑何在？当前更新重点是什么？资金如何保障？4月3日，清华同衡规划设计研究院副总规划师、文绿融合保护更新实验室主任刘岩，做客搜狐城市直播间，向网友答疑释惑。
这位曾深度参与景德镇陶溪川等改造项目的资深规划师，从事的工作在十年前已经转向资管运营为主的项目落地操盘。他在分享实践经验时直言：城市更新必须首先保障公共利益和公共环境得到改善。
不过，刘岩提醒，更新活动本身也是经济活动，很多城市还沉浸在过去的投入-产出账中无法自洽，也有很多城市把方法当成目的——这样回避“资产内核”（指投资经营中最核心、产生增值的要素）的行为，既造成了地方财政紧张，也最终不能让更市民真正获益。
多地更名更新局，体现城市管理方式转变
近十几来年，多地城市更新进行了机构层面的探索。2015年，广州围绕“旧城、旧厂、旧村”改造设立“城市更新局”；2019年，深圳成立城市更新和土地整备局；2024年，湖北17地市“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。
刘岩认为，这体现管理方式的转变。增量时期城市发展更多是开发式“打格子卖地”，从无到有的经济账不需要细算，管理部门要通过“控制”来确保增量利益分配公平；现在则进入城市更新阶段。管理内容就不能是在老城更新中未必适用的容积率、建筑退界等“发展式”指标。“管理权限、内容乃至方式都变化了。”
在他看来，机构更名与否并不重要，重要的是制度和政策能否真正对接，和市场需求能否真正对接，和大众需求能否真正对接。“很多城市虽然没有更名，但设立了专班或跨部门机制。有了协调机制，很多事情才能真正推进，否则很容易不自觉地回到房地产开发老路上。”
协调并不意味着行政部门事事插手。
刘岩曾参与景德镇陶阳里、陶溪川，以及苏州子城等若干项目的保护利用工作。这些项目中，一个让他感动的特点，是行政部门的“弱存在”：项目仍然由政府主导，但首先交给资管、运营和设计团队共同谋划，一旦方案逐渐成熟，管理部门再参与。规划行业由于普遍没有实施经验，所以提出意见的方向仅限于底线问题而不去随意干预发展方向；真正遇到问题时，行业部门帮助解决，而不是简单地说“这个不行、那个不行”。
“南方一些城市，如果没有违反强制性条文，听下来对城市有利，他们会想办法，把条件调整成社会需要的。”他举例说：“湾区某个城市，一块地有条件实现股权退出，能降低城市的资产负债率。但规划给的用地性质让这个项目只能举债，我们经过资产甄别后，提出应该修改，规划部门就去调了。”
城市更新要解决好效率和公平的问题，否则难以为继
如果说行政管理方式决定事情能否顺利推进，那么具体项目选择就关系到财政能否承受。
刘岩认为，城市更新分公益类与效益类。前者主要解决危旧小区改造、基础设施完善等问题；后者通过更新激发新产业和消费，形成增长动力。两者都是刚需，不能偏废。但我国现有的大多数管理部门、规划行业对微观的经济性操作非常陌生。
试想下：如果一个城市中具备资产增值条件的地区也被不加甄别的采取了“共生”方案（编者注：“共生”是指在城市发展、建筑设计或环境治理中，通过改造更新，实现新旧建筑、人与自然或不同社群的和谐相处与持续进化），回避了“资产内核”，那么这座城市的财政状况恶化也就不足为奇了。
在土地财政逐渐弱化后，城市更新钱从哪来？刘岩的答案是：如果项目有赚钱的可能性，自然而然钱会跟上。根本不用先操心是国家的钱，还是民营资本的钱。相反，如果一个地方一开始就想不清楚“钱从哪里来”，反而可能说明项目本身存在问题。
解决问题的关键在于“资产甄别“。刘岩分析，不同项目资源之间存在差异，如果判断不出价值，就很难区分哪些项目适合做公益类，哪些适合做经济类。
理想路径应该是：先甄别出有经济价值的资源，通过这些项目形成效益，再将收益用于公益补缺，形成良性平衡。“这个顺序一旦颠倒，往往难以持续。”
刘岩有个观点：缺少甄别的资产归集，对公共财政很危险。比如，资本市场在某个城市最低只能接受100个房间（虚指）的酒店，但我们只能归集到99个房间，那么这个资产归集的海量资金就大概率浪费掉了。
如何甄别？在判断项目时，刘岩习惯自问三个问题：能不能被卖掉？能不能成为上市资产？能不能通过证券化或者信托退出？如果进行了各种模拟后发现仍然不能，就应该认真做公益类；如果具备盈利能力，就可以考虑走促进经济的路径。
在他长期深度参与的景德镇陶溪川、陶阳里等项目中，更新采取“政府财政投入保护+平台公司融资整治提升”方式推进。陶溪川一期工程投资4个多亿建成，招商溢出率300%，一年后资产翻两番，后续陆续实现了上市和资产证券化——通过经济反哺公益，让城市变得越来越好。
城市更新也有“胡焕庸线”，不宜一刀切
微观层面，不同更新项目的处理手段不同；宏观层面，不同区域更新进度也不同。
刘岩介绍，扩张式开发逐渐停滞，大量发展需求向老城集中，城市更新进入常态化阶段。但他认为，要形成一套统一制度框架“为时尚早”。一个重要原因，是地区差异。
刘岩回忆，2006年，全国工程勘察设计大师张杰教授在劝阻他接太多新区项目时曾说过一句让他醍醐灌顶的话：“胡焕庸线以东未来可能就全是更新了，你信不信？”
在刘岩看来，正是这种不均衡、不一致的情况，使统一制度框架形成面临困难，不宜简单采取“一刀切”。
刘岩提醒，大量实践仍在摸索，新工具正在不断的改变游戏规则，仓促出台的政策产生的未必都是正向影响。“如果是大城市，已进入以更新为主的发展阶段，管理方式和权限应逐步形成统一框架，但也要因城施策；如果是小城市，仍有大量可开发建设用地，就不必简单套用同一套体系”——让中西部一座中心区人口不足10万的县城以城市更新为核心是有待商榷的。
以下为节目对话整理稿：
Q1 主持人：刘岩老师，首先想请教两个问题，一是现阶段的城市更新，与传统意义上的旧城更新相比有何差异？二是当前我国城市更新工作整体进展到了怎样的阶段？
刘岩：从专业角度与底层逻辑来看，很难简单界定城市更新已推进至某一具体阶段。若要概括其发展态势，我认为当前已进入正当其时、合乎规律的常态化阶段，这也是其发展过程中应有的阶段。
过去在城市发展大规模增量扩张阶段，也就是大规模划片开发、土地出让驱动城市快速建设的阶段，政府并非没有关注城市更新。我国在历史上已开展过多轮城市更新实践，比如上世纪80年代的旧城更新、90年代的基础设施完善与环境品质提升，2000年以后房地产开发也对旧城改造形成了持续影响。当前，城市大规模“外延式”扩张已基本告一段落，发展重心更多转向存量空间提质，大量“内涵式”发展需求集中在老城区。这一阶段必然会催生出新的实施路径、政策举措与发展认知。
在这样的背景下，城市更新已是顺势而为、水到渠成的工作，不再是需要刻意推动的阶段性任务。
Q2 主持人：正如您所言，城市更新已进入平稳发展阶段。“十五五”规划纲要也明确提出“高质量推进城市更新，开展城市体检，加快建设完整社区，健全城市更新实施机制，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制，构建可持续的城市建设运营投融资体系。”从实践层面来看，各地相关政策的出台，是否已呈现出制度框架逐步成型的趋势？
刘岩：您刚才提到的城市体检、完整社区建设等工作，目前整体推进情况良好。这类工作主要以自上而下的方式推动，背后跟着大量政策的跟进，资金支持也在积极尝试，虽然不能说资金保障已经完全匹配，但各项实践都在扎实推进，部分地区成效显著，整体发展趋势向好。
不过我认为，无论是城市体检、完整社区建设，还是其他相关工作，目前要形成成熟稳定的制度框架，为时尚早。最重要的原因是“一刀切”的制度显然无法解决不均衡、不平衡的问题。2006年我国城市掀起新区建设热潮，我跟随张杰大师也参与了很多地方的新区项目。当时张杰老师说，按照这样的建设速度，未来胡焕庸线以东地区是不是将逐步进入以城市更新为主的发展阶段？这一判断让我醍醐灌顶，当城市不再具备大规模外延扩张的空间时，要怎么考虑？当然，“胡焕庸线”只是一个形象比喻，并非绝对化地划分两侧水平，核心意在于说明：不同区域发展条件差异显著，再加上我国东西部、南北方以及不同层级县城之间发展不均衡，区域特征与现实基础各不相同。这种客观存在的差异性，决定了城市更新政策不宜采取“一刀切”的模式，也给统一制度框架的形成带来了现实挑战。此外，城市更新工作开展时间尚短，大量实践仍处于摸索阶段，加之区域发展不平衡的特征，如果政策推出过多过密，其实际成效难以保障，也未必能在全国范围内形成统一且有效的引导，这一问题值得我们警惕。唯有保持警惕，城市更新工作才能更加扎实稳妥、行稳致远。
Q3 主持人：近期，多地“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”引发关注。我们知道，2015年，广州市成立全国首个市级城市更新局，后于2019年将其职能并入市规划和自然资源局。2019年，深圳市成立城市更新和土地整备局。2024年，湖北省住建部门机构改革，17个市（州）完成挂牌。作为业内人士，您怎么看待此次机构改革从“住建局”到“住更局”，在实质上发生了哪些变化？
刘岩：我个人更多是深耕项目实操层面的工作，包括景德镇、苏州及其他多个城市，核心是围绕老城区如何提质升级，聚焦城市更新具体怎么做。在实际推进过程中，投融资、运营管理、商业策划乃至施工图设计等环节我都会参与，是全程介入更新实施链条的。我本身是规划师出身，这些年主要做实施操盘的事情，政策管理与规划编制工作参与得相对较少，个人兴趣点也不在此，但您提出的这个问题很有价值。
正如前面提到的，过去城市以增量开发为主，大规模划片出让土地，模式相对简单。而当下已进入必须推动老城更新的阶段，在这一过程中常常会出现现状空间格局与规划蓝图高度重合的情况。在此背景下，城市管理部门如果仍只关注容积率等传统建设管控指标，显然已不适应新的需求。控制性详细规划里包含用地性质、容积率、建筑高度等一系列管控指标。相关管理逻辑必然会出现新变化的趋势已经十分明确。
在我看来，无论机构是否更名、是叫住建局还是住更局，管理权限、管理内容乃至管理方式的转变都是不可逆的，会持续沿着这一方向推进。所以机构名称本身其实并没有那么重要。对于广州先设立独立更新部门、后续又整合回住建体系的做法，我有一些了解，这一调整本质上与其职权配置相关的。如果将部门独立设置后，审批权限没有跟上，与发改部门及资金端的衔接等配套保障也没有同步到位，那适时进行调整优化也是合理的。
Q4 主持人：“住建局”更名为“住更局”不仅涉及同级相关部门的横向协同，也牵涉与上级政府的纵向衔接。您如何看待这一调整？
刘岩：结合刚才提到的自上而下的政策框架，关键在于要立足民生需求，在制度设计与管理机制上实现上下贯通、政策衔接，这也是以“城市更新”为核心职能的部门设立时需要解决的核心问题，这一层面可以在全国范围内形成统一导向。
举个例子，一些人口密集、以城市更新为主的大城市，即便“住建局”不更名为“住更局”，其管理模式与权限也应纳入全国统一的制度框架；而一些西部中小城市，比如县城，仍有较多待开发空间，经济发展水平相对有限，未必需要照搬同一模式，可继续沿用原有住建体系开展工作。毕竟逼着一个中西部城区人口不足10万的县城以更新为主来发展，是值的商榷的。
这种差异化安排，正是需要结合全国整体布局统筹谋划的制度体系问题，而非对具体更新方式进行过于细致的管控，否则便失去了实际意义。
Q5 主持人：明白了。也就是说机构名称是否更改其实是次要的，关键在于一座城市如果要真正推进城市更新，就必须把相关机制和职能理顺。如果当地发展阶段并不适宜，不做调整也无妨。
刘岩：没错。我们也能看到，不少城市虽然没有对部门进行更名，但也设立了“城市更新专班”等协调机制，核心同样是为了解决跨部门统筹协调问题，目标是一致的。只有建立起有效的协调机制，相关工作才能顺利推进，否则很容易不自觉地走回过去依赖房地产开发的老路。
Q6 主持人：“住建局”改为“住更局”之后，职权重心究竟是在住更部门、自然资源部门，还是更偏向市场化的城市更新平台公司？作为外界观察者，我们很容易把住建、住更和城市更新平台这几者混淆。想请教您，它们之间的区别是什么，在不同城市里的权重又如何分布？
刘岩：我在一线太久了，对这种问题平时思考的很少，但有一些底层逻辑是可以讲清楚的。社会上不同主体、不同利益方出于各自立场，会有不同说法，容易让人看得眼花缭乱。但把事情捋顺就会发现，城市更新的本质，就是把老城建设得更好，让老百姓有幸福感，同时实现合理的经济效益，这几者缺一不可。最终所有工作都要落地到可实施的项目和片区上。
能够真正推进项目和片区实施的，一定是落地的“最后一公里”。而进行“最后一公里”工作的，只能是市场主体。平台公司就是由地方政府设立或主导、具有特定政府职能背景的市场化主体，这也是它与民营资本最核心的区别。从这个角度看，平台公司属于城市更新中的执行层面。同时我们也知道，不同城市、不同区域、不同民俗文化都会带来差异。所以我始终认为，城市更新本质上是地方事权。从市政府到平台公司，这条权责利链条是清晰的，属于地方决策、地方执行。链条一定要短。
从我的经验来看，从市政府到平台公司中间的规划、住建、住更、自然资源等部门，核心应承担两项关键职能：
第一，是支持与服务。当实施主体遇到问题时，部门要判断其是否合理，合理的就主动创造条件、给予支持，为项目推进扫清障碍。
第二，是守住底线、敢于说不。一旦触碰生态、安全、历史文化等各类红线底线，无论涉及哪一层级、哪一类主体，都必须坚决制止。
简单说，就是防范最坏结果，为合理行为提供便利。这也是各方主体之间最顺畅的协作逻辑。
主管部门只要做好上述两件事，就能逐渐地改变城市面貌和城市命运。如果事事都管、处处插手，最终往往只能做出一个勉强及格的结果。
在存量更新时代，规划依然有很大空间，但必须是“带引号”的规划，和我们过去理解的传统规划不是一回事。传统城市规划是一套非常成熟、完整的专业体系，在过去四十年城市快速扩张中发挥了不可替代的重要作用，这一历史贡献不容抹杀。但进入存量发展阶段后，现状与规划总平面长成同一个样子，核心不再是单一的形态，而是空间、内容、政策与金融。规划编制应该做出哪些调整？相关部门是否应该深度参与？顶层政策设计是否也应吸纳一线实操经验？这些都是值得思考的问题。
这十几年的经历让我深知一个道理，再重要的调研，看到的也只是水面之上的部分。而真正深层、复杂的现实逻辑，大多仍在水面之下。如果我们的政策、导则、推荐案例都是根据调研数据得来的，其实施性就可想而知了。
Q7 主持人：您刚才提到，在景德镇、福州等地的项目都取得了不错的成效，能否结合这些实践，分享一下当地住建及相关部门在城市更新中值得借鉴的经验？
刘岩：其实我们在景德镇、福州、苏州、晋江等多个地方的实践中，我都感受到一个共同点，也让我深有感触：相关管理部门呈现出一种“弱存在、强支撑”的状态——充分放手让实施主体去谋划、去推进，过程中共同参与，遇到问题则主动靠前解决。
举个例子，在南方某湾区城市，我们经过“资产甄别”的细致计算后认为，该地块未来可通过股权退出等方式为城市带来收益。这种情况下，规划就不宜简单划定为纯商业用地，而以往做规划，在城区见到废弃工厂，划成商业用地似乎是理所应当的事情。但实际上有经济思维加上细致测算后就能知道这不一定是好办法。当地规划部门认可这一思路后，便主动按实际需求优化调整规划，而不是简单以“不行”“不能”来回绝。
再比如在一些小型片区更新中，我们通常是运营方、设计师多方协同推进。只要不触碰强制性规范与底线要求，当地自规、住建等部门都会积极配合，想方设法把有利的设想转化为可落地的条件；一旦触及强条红线，也会明确指出、坚决守住。
这就是我所说的“弱存在”的关键意义：部门看似不强势介入，却精准找准了自身定位。无论是政府部门、平台公司还是实施主体，都需要在新的工作链条中重新认识自身角色、找准职责定位。
过去城市建设和房地产发展阶段，工作路径相对清晰：编制总规、控规，再做修规和建筑设计，按流程推进即可。但现在项目实施的新路径是什么？“多方利益协调、多元主体共治”是不是本质？方法还是目标？这都是考验认知的真问题。无论是设计单位、平台公司，还是规划、住建等管理部门，谁意识先到、动作先到，谁就能更好适应新时代城市发展的要求。
Q8 主持人：近期不少企业也在更名：不久前中建八局旗下投资发展公司更名为城市运营公司，四川省城市更新集团、浙建城市运营集团等也于2025年相继揭牌成立。您认为这类城市运营集团成立的核心驱动力是什么？
刘岩：这个问题我平时接触的比较多，可以直接谈一谈。我从2012、2013年开始就长期和各类地方平台合作，甚至参与协助它们搭建架构、谋划业务。在这个过程中，我发现真正开始普遍谈“运营”，大致是在2018年前后，先是在东南沿海地区兴起。在此之前，行业主流逻辑还是开发建设。转变的核心驱动力主要有两点：
第一点，也是最根本的，是经济驱动。城市发展到一定阶段，虽然土地出让模式仍在维持，但支撑力明显递减，而且这种下滑趋势越来越显著。比如一些沿海重点城市，过去依靠相关税收就能维持较好运转，后来逐渐难以为继，地方便敏锐意识到：快钱、短钱越来越难挣，必须提前布局周期更长、收益更稳的长效模式。在转型过程中，地方也意识到，长效运营能够持续产生收益，但这个过程反复性很强。运营本身时效性极强，对决策速度要求很高。比如一场活动，适宜的时间窗口往往很短，必须当机立断。但现有的审批流程和制度体系，很难与之匹配，因此国企想做好运营难度极大。很多自媒体博主认为这不可能做到，但我觉得不是不可能，而是非常困难。即便如此，各地仍在推进转型，本质上就是经济逻辑在驱动。虽然受制于审批等体制约束，能做好的太了不起了，我是知道能做好运营的国企领导将面临什么样的巨大压力的。
第二层驱动力，则是政策导向驱动。这一点对平台公司尤为重要。正如您刚才提到的，一系列顶层设计和政策文件相继出台，明确导向城市更新与城市运营，平台需要顺应政策方向、对接政策要求，才能争取相应的资金、项目和资源支持。相比经济驱动，这种驱动力往往更被动一些，也容易在决策层面出现滞后或偏差，这也是近期不少地方平台在实际推进中面临的现实问题。
总而言之，底层驱动力无非两点：一是土地财政效应递减后，谋求长效收益的经济驱动；二是政策方向明确后，为对接政策、获取支持而形成的政策驱动。
Q9 主持人：这些企业更名之后，核心业务仍然是以传统工程为主，还是转向城市运营？哪一块权重更高？我个人感觉它们原先的工程业务是不是在逐步萎缩？
刘岩：两边都会做，关键在于怎么把握平衡。这个问题我接触得非常多，要讲透，其实要回到最现实的逻辑上来。
我拿我们行业举例。在整个土建领域里，规划的利润率相对高于工程设计，而施工图、结构、设备这类环节利润是最低的。越偏后端、越辛苦的环节，往往附加值越低。金融行业也是类似，越是前端、越是靠策略的，收益空间越大；而运营本质上是为资产保值增值做苦活、累活的环节，重要性极高，但附加值却是偏低的。
在这种现实下，如果做简单的业务还能拿到不错的收益，很少有人会主动去啃硬骨头，只有极少数有长远考量的主体会提前布局。从普遍情况来看，大家都很清楚增量项目的难度和效率。举个很直接的例子：同样是做控制性详细规划，收费标准一样，新区可能一个月就能做完，三个月走完审批；老城区情况复杂、利益多元，三年都未必能落地。抛开情怀不谈，大多数人自然会选择更轻松、更高效的事。
所以现在真正深耕更新、经验丰富的，往往是过去做历史名城保护的，因为职责所在，不得不做。回到您的问题，核心逻辑也就在这：在工程业务还能盈利的情况下，企业不会主动放弃存量收益，去全力攻坚更难的运营业务。这也是为什么这两年我们反复强调国企的社会责任，强调要面向未来布局。
因此，传统工程业务与城市运营一定是震荡前行、此消彼长的。整体会进入一个漫长但充满希望的转型过程。我始终认为这个行业是有希望的，只是发展方向变了，必须跟着时代调整，逐步向运营端、存量端转型。
Q10 主持人：在“政府主导、国企平台参与、市场化运作”的结构中，这种模式是否稳定？在推进过程中，市场主体会不会担心项目无利可图，进而导致整个结构出现不稳定的情况？
刘岩：在当前的体制框架下，我认为这一结构整体上是稳定的，只是始终存在此消彼长、动态平衡的关系。
当民营资本活跃度偏低时，受多种因素影响，国有企业就需要主动补位，这也是国企的职责与使命所在。我本身也在国企体系内，对此深有体会。在民营资本参与意愿不强时，更要思考如何与其协同共存、共同推进城市更新工作。只要这种结构保持足够的弹性，能够灵活适配市场变化，就是良性可持续的。
Q11 主持人：您刚才分享了您做的东南沿海不少成功的项目，但国内更多城市的更新并不都具备这样的条件。从当前阶段来看，无论是从经济维度还是民生维度，您认为城市更新有没有一个核心重点？
刘岩：按照您的思路深入来看，我认为城市更新大体可以分为两类，两者都是核心、缺一不可。
一类是公益补缺型更新。过去城市快速发展过程中，老城区居民的不少公共服务、基础设施存在短板，需要通过更新补齐配套、改善环境，提升群众生活品质与幸福感。我们前面提到的完整社区建设、危旧小区改造等，都属于这一类，是城市空间治理中非常重要的内容。
另一类是经济增长型更新，也就是通过城市更新盘活存量空间，带动产业发展、实现可持续的经济收益，这也是发展的内在诉求。比如各类存量空间再利用、产业载体更新等，更多要考虑经济效益和可持续性。如果这类空间再利用一味只讲公益投入，很容易陷入难以为继的困境。
这两方面都是当前城市更新的重点，没有先后之分，也不能偏废。但在实际操作中，常常会出现顾此失彼的情况，这一点需要格外重视。
Q12 主持人：既然在实际操作中常常会偏废，那一般会偏向哪一边？结构又是怎么一步步失衡的？
刘岩：其实并不一定固定偏向某一边，核心原因在于：当前政策导向和民生需求都要求两者兼顾，但这不能简单归咎于地方政府或操作平台。关键在于一个词 ——资产甄别。分清楚什么应该变成公共资产，什么应该做好社会服务。这一点其实难度非常大。它对专业度、实操经验要求极高，必须真正下到居民生活、工程、商管、物管一线，甚至操盘过具体项目，还得懂经济工具的使用，才能做出相对准确的判断。而在过去传统城建体系里，除了工程，经历过其他实操的人少之又少。在这种情况下，就很难清晰区分哪些项目适合做公益补缺，哪些适合做经济增长型更新。这些年我多次遇到地方来咨询：某块老城空间能不能做成有收益的项目？很多时候我的判断是不能，因为它本身不具备相应条件。
但比较现实的问题是，大多数主体并不具备这种判断能力，往往主观认为存量资源都可以做成酒店、文创等盈利项目。举个例子，老城里零散征集若干院落想做酒店，却忽略了一个基本逻辑：一个酒店若要实现正常经营、具备稳定现金流，甚至进入资产证券化或信托渠道，对建筑面积、空间连续性、客房数量都有硬性要求。举个极端的例子：如果测算清楚，需要达到100间客房的规模才能实现基本效益，结果只资产归集了99间，那么这个投入就形成了巨大浪费。
所以回到偏废的问题上，从实际情况来看，大多是偏公益补缺的多，因为做公益不需要判断，也不需要认知提升；真正能做成经济增长型的偏少，因为很困难，有时还要试错，而我们现在对试错的容忍度很低。从我的经验看，城市更新不一定是赔本的，但是不加甄别一定是亏的。这也是很多中心城区财政逐步承压的重要原因。
Q13 主持人：我们注意到，武汉市住建局更名为住更局后，出台了“五改四好”行动方案，用三年时间推进老旧小区、老旧街区、城中村等改造，聚焦“好房子、好小区、好社区、好城区”。这一看法明显更偏向公益民生属性，但也带来一个问题：如何把公益、民生和稳增长统一起来？如果纯粹做公益，模式很难长久持续。
刘岩：现在的城市更新，同时被赋予稳增长、促消费、惠民生三重目标。大家不妨回想一下，二十年前我们对房地产有过这么多复合要求吗？如今对城市更新提出这么高的期待，本质上，很多地方政府和您的思路是一致的，都是希望用城市更新来接替过去房地产的角色。作为长期在一线操盘的实践者，我也一直在自问：这样的定位合理吗？
从情感和初衷上，我是完全支持的。但站在更长周期、更宏观的视角看，过去四十年经济高速增长，房地产确实起到了巨大作用。但再往前追溯，人类社会发展本身就是不断迭代的：从工业革命、人口集聚、CBD兴起，到创新空间、创意产业，再到以脑力劳动为主的知识经济，发展模式一直在变。未来的增长引擎究竟是土木经济，还是AI或其他新动能，其实并没有定论。
我们执着于“用更新替代房地产”，某种程度上可能只是一种路径依赖。作为从业者，我也时刻提醒自己：不能为了守住既有模式而陷入惯性挣扎。理性来看，越是强行替代，反而可能越被动：如果动能转化带来的淘汰不可避免，我们是应该强行挽留还是顺应发展需求？
如果一定要在现阶段赋予城市更新这样的使命，那核心就必须回到我反复强调的资产甄别上，要让整个体系良性运转起来：先在城市存量资源中，甄别出具备经济价值的项目，通过市场化运营实现收益溢出，再用这部分收益反哺公益补缺类项目，逐步形成动态平衡。
这就要求政策和资金的导向必须遵循一个顺序：先向具备经济价值的更新项目倾斜，让其形成现金流和收益，才有持续能力去支撑公益民生项目，这个顺序不能颠倒。如果一开始就把资源大量投向纯公益补缺，短期看是对的，但如果投入过度、缺乏回报支撑，整个模式迟早会难以为继，甚至陷入更大的困境。
说到底，这种“用新区收益补老城”的思路，本质上还是传统房地产思维，既不是资产运营思维，也不是能让城市更新可持续的长效思维。从事资管的人都清楚，当前多数城市的房地产项目内部收益率已经很低，根本无力支撑老城更新的成本。十年前，开发一公顷新区的收益或许还能补贴一公顷老城，现在一公顷新区能实现自身平衡就已不易，根本没有多余能力反哺老城。
只有真正转向资产管理与长效收益思维，城市更新的良性循环才会在不同城市逐步建立起来。这种认知上的质变，才是行业实现真正飞跃的关键。
Q14 主持人：您讲得比较含蓄，我帮网友们概括一下：关键还是要先做好资源甄别，把有潜力、能产生收益的项目找出来、做起来，让良性循环先跑起来，才有余力反哺公益性项目。如果顺序反过来，那就成了无源之水、无本之木。
刘岩：当然，还有一种情况是可行的：如果像AI等其他行业能够创造新的财富，城市整体经济大盘足够大，就可以直接反哺公益领域，这也是很好的模式，我们过去也是这么做的。比如绍兴当年从新区开发收益中拿出固定比例，持续用于老城保护，效果非常好，但前提是，必须有外部的、其他领域的收益来源。但如果我们的前提，就是想用城市更新直接替代房地产、扛起增长大旗，那就不能再沿用老思路了，除非有其他行业的增量来源做支撑。
Q15 主持人：我们刚才聊到了运营，现在再回到最核心的资金问题。您实操的这些城市更新项目，钱主要是从哪里来的？在土地财政普遍弱化的当下，这种资金模式还具不具备可持续性？
刘岩：城市更新的资金来源其实是很多元的，但我还是想先回到底层逻辑来讲。我一直认为，专业很重要，但判断事情不能只困在专业里，否则很容易跑偏，必须回到最根本的逻辑上。
就像我们前面聊到的，做新区还是老城、搞开发还是做更新，背后都有现实的逻辑。放到资金这件事上也是一样：只要一个城市更新项目本身能跑通、能形成闭环，资金自然会来。不管是政策性资金、政策性银行贷款，有关部委的资金还是民营资本，根本不用刻意发愁。只要是优质项目、有利可图，各类资本都会主动跟进。
反过来说，一旦有人上来就问“钱从哪来”，我心里往往会先打个问号。这多半意味着项目本身不够优质，或者被附加了太多额外负担。很多地方找到我看项目，把各种压力、成本、任务全都绑在一个优质资源上，还没等它产生收益溢出，就先把这只“能下蛋的鸡”给困住了，这种情况非常普遍。
所以谈资金来源，核心还是看项目本身成不成立。如果兼顾经济性，一个项目至少要问自己三个问题：第一，它形成资产后，能不能实现市场化出售或流转？就算暂时不卖，至少要具备这个可能性。第二，它能不能成为上市企业资产包的一部分？第三，能不能通过资产证券化、REITs或其他股权、债性渠道实现退出？我现在做的资产甄别，核心就是靠这几条来判断。
如果完全不具备这些可能性，那就要重新思考：如果是为了改善群众生活、补齐公共短板，就应该坚定地作为公益补缺项目来推进；如果具备产生长效效益的条件，就按市场化路径坚定地做。
好项目自然会匹配到合适的资金。如果项目本身不成立、又背负太多负担，再到处找资金，本质上就只是“包装”，这种事我个人是不太愿意参与的。
Q16 主持人：我听明白了，就是项目本身值得干、有利可图，钱自然会来；如果本身就不适合市场化运作，也别硬找钱硬做，要么直接做公益、靠财政补贴就行。
刘岩：就是这个道理。如果把各种负担全都压在一个项目上，相当于把那只“能下蛋的鸡”给捆住了。其实操作主体不管是城投、文旅平台还是其他国企，左手右手本质上都是在为人民服务。并不是说国企平台挣了钱，就不是为人民服务了；国企挣了钱，再通过规范监管反哺公共事业，完全是成立的。
而且也不是要求马上就见效、马上就兑现收益，很多项目需要一个很长的培育周期。比如我们做的景德镇陶溪川、陶阳里，也是熬了多年持续投入，才形成现在良性的收益模式。如果没有前面那几年的耐心培育，怎么可能一上来就产生效益？
但现在国企的考核是年度化、项目化的，要求当年就要见效益、单个项目就要平衡，这样一来很多事根本干不下去。除非是极少数暴利项目，但那种机会又极少、竞争也极度激烈。这种状况下，现在的国有企业已经很难培育好资产包，做出好项目了。
Q17 主持人：那么会不会有一些地方出现过度包装的问题？像景德镇这样的成功案例毕竟是少数，有没有一些项目，拿到资金后只做表面包装，实际上民生没有真正改善、后续也没有形成可持续的经济效益？
刘岩：我个人对这种现象是非常不认同的。现在这个时代是骗不了人的，尤其是自媒体高度发达，大家都看在眼里，想靠包装蒙混过关根本不现实。从根本上说，为了包装而包装，肯定是不对的。
但理性来讲，“过度包装”这个度其实很难界定。有时候为了集聚业态、吸引人才、打响品牌，适当做一些活动、做一些展示，很难简单说是过度包装。只要初衷是务实的、方向是对的，就还有价值。可如果纯粹是为了应付考核、装点门面，为了包装而包装，那长期来看对谁都没有好处，既浪费资金，也伤民心，更损害行业生态，这种做法是非常不提倡的。
Q18 主持人：您认为城市更新未来会不会成为未来10年、20年城市发展的主导模式呢？
刘岩：城市更新是发展阶段的产物，不是能不能主导的问题，一定会一直以更新为主的。当然东西差异、南北差异、突发性政策要求也都还会在。至于更长远的时间，当整个社会的发展引擎出现新的变革、新的动力时，发展模式自然也会随之改变。我觉得不必过度纠结时间长短，最重要的还是顺应趋势、拥抱变化。
Q19 主持人：您觉得“住建局”改“住更局”这种更名模式，会不会在更多城市推广开来？
刘岩：对于机构是否更名这件事，我依然觉得不必过度关注，关键在于职能是否与城市发展相匹配。
说到底都是为人民服务，只是在不同发展阶段采取不同策略而已。我现在其实不太愿意去做绝对化预判，这几年形势变化很快，很多预设都会被现实打破，不如保持开放、拥抱变化。所以会不会全面推广，可能会，也可能不会。如果新的经济增长点快速形成，可能就不再需要大面积更名；如果未来较长一段时间里，城市更新仍要承担稳增长、惠民生的重要作用，更名现象自然会更多。
我相信国家决策层也是这个思路：紧跟时代需求，采取适配的举措。有两个逻辑是始终不会变的：一是人民群众对美好生活的向往不会变，这也是住建或住更部门的根本出发点；二是经济要持续发展、民生要持续改善，这个大方向不会变。围绕这两点，我们讨论的模式和路径，就会形成稳定的趋势。至于机构叫什么名字，我不关心，也不希望其他人去关心。
Q20 主持人：最后一个问题。您从规划师起步，业务不断拓展，从图纸设计逐步延伸到资管和运营，职业转型和项目实操都做得十分出色。有什么经验可以分享？对年轻人有哪些建议？
刘岩：首先您过奖了，我一个人肯定做不到。其次也谈不上多成功。直到现在，所有项目我依然坚持亲手画草图，今天也是刚洗掉手上的笔墨就来直播。专业根基不能丢，这是立身之本，而且我本身也很享受这个过程。
我不太习惯给别人提建议，只说说我自己的态度：核心就是脑子里不要有固化的条条框框。我做的事情，本质是让城市、让社会变得更好，而不是被部门边界、专业分工束缚住。不管是住建、规划还是文物相关，身份不重要、归属不重要，只要能把事情做活、做通、形成可持续的模式，就是好路径。至于年轻人，我觉得完全不用担心，他们有自己的判断和选择。
